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什么是LPR？LPR下調(diào)，你的房貸能少還多少？

慧擇小馬老師 · 4月前285 人看過

好消息！好消息！

終于等到了時(shí)隔4個(gè)月的降息。

7月22日，7月LPR報(bào)價(jià)出爐啦——1年期和5年期利率均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)！

（圖源：中國人民銀行）

1年期LPR為3.35%，上月為3.45%；
5年期以上LPR為3.85%，上月為3.95%。

這就意味著，你又能少房貸了！

如果你是100萬的商貸額度，按照30年貸款期限、等額本息的還款方式計(jì)算，

5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，你的月供可以減少57.3元。

看似不多，但是30年下來，總共能省下2萬左右，這筆錢足夠一家人安排一次不錯(cuò)的旅行，或者為孩子多存一筆教育基金。

本次降息，是今年第二次調(diào)降LPR，上一次是今年2月，下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。

（圖源：中國人民銀行）

這對(duì)要買房，和已經(jīng)買房的人來說，都是好事兒~

有人開心，有人則還在蒙圈，甚至連LPR是個(gè)啥都不清楚。

今天咱們就來瞧一瞧，它到底是個(gè)什么貨？

什么是LPR？為什么會(huì)下降

LPR全稱是「貸款市場報(bào)價(jià)利率」，想搞明白它，得先懂利率是啥？

咱們借銀行的錢去買房，到期了，要還錢。

借100萬，每年要還多少利息？

這事兒可不是單個(gè)銀行可以隨便拍板的，而是由18家銀行直接參考市場信息共同報(bào)價(jià)，

去掉最高值和最低值后，進(jìn)行平均計(jì)算，最后得出的結(jié)果，就是LPR，也就是貸款市場報(bào)價(jià)利率。

LPR也分兩個(gè)期限品種，1年期和5年期及以上——

貸款期限在5年及5年以內(nèi)的，以1年期LPR為基準(zhǔn)，比如企業(yè)貸款；
5年以上的長期貸款，以5年期以上LPR為基準(zhǔn)，比如我們普通人買房。

現(xiàn)在，新發(fā)放的商業(yè)房貸，都跟著LPR的變化走：

房貸利率=LPR利率±加點(diǎn)

由于房子不好賣，很多城市取消了首套房下限，自定義加點(diǎn)。首套房利率一路走低，有的城市都快“2”字頭了。

可是，這和已經(jīng)買房的人沒啥關(guān)系，

因?yàn)榇媪糠抠J的加點(diǎn)是固定的（p.s.去年9月全國普降過一次），只能等著LPR降低，才能減輕負(fù)擔(dān)。

再者，LPR名字雖然好聽，但人品如渣男，

渣男最大的特點(diǎn)就是善變，善變到什么程度呢？每個(gè)月20日（節(jié)假日順延）更新一次，所以它一月一變。

但并不是說，新的LPR利率一出爐，下月我們還房貸就能立刻享受優(yōu)惠。

咱們要等到合同約定的「重定價(jià)日」之后，才能執(zhí)行。

每次重新定價(jià)，定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為「最近一個(gè)月的5年以上LPR」，定好就會(huì)延續(xù)一整個(gè)周期。

一般銀行會(huì)默認(rèn)兩種選擇：

每年1月1日
貸款放款日對(duì)應(yīng)的每年對(duì)月對(duì)日

對(duì)多數(shù)人來說，重定價(jià)日是每年的1月1號(hào)，

也就是說，本次以及2月那輪LPR下降，和今年的還貸額沒有關(guān)系，明年1月之后，才能得到利率減免。

那如果你的「重定價(jià)日」是每年的8月1日，那恭喜你，下個(gè)月就可以看到調(diào)整了。

*注意，LRP降了對(duì)公積金貸款利率沒有影響，因?yàn)楣e金貸款利率參考的是央行公布的公積金貸款基準(zhǔn)利率。

比如深圳，當(dāng)前5年期及以上公積金貸款，首套利率2.85%，二套利率3.325%，還是非常香~

至于央媽為啥要降息呢？

要知道，銀行對(duì)客戶實(shí)際執(zhí)行的貸款利率早就已經(jīng)低于LPR基準(zhǔn)利率。

以深圳為例，首套房貸款利率已經(jīng)低至3.4%。全國其他城市的首套房貸利率也基本都在3-3.5%的區(qū)間水平。

而對(duì)比之下，我們的LPR利率還任性地停留在3.95%的高位！

貸款利率，本質(zhì)上是錢的“交易成本”，也就是說，人們?cè)敢庥枚喔叩某杀救ソ桢X。

現(xiàn)在人們對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)估越不樂觀，借錢意愿越低，當(dāng)錢供大于求，那它自然就會(huì)降價(jià)，貸款利率就應(yīng)該降低！

我們的借錢意愿如何？看社融數(shù)據(jù)就知道了。

今年上半年，全國社融增量累計(jì)是18.1萬億，比去年同期少了3.45萬億。

代表房貸的住戶中長期貸款，相較于2023年的1.46萬億元，下降19.2%，相比高峰的2021年下降66%。

足以說明，大家借錢的意愿很弱！

（圖源：央行2024年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告）

既然現(xiàn)在市場上大家的借錢意愿不強(qiáng)，代表市場上的錢供大于求，那LPR作為政策利率就必要在高位“端著”了！隨行就市才是對(duì)的。

所以，LPR調(diào)低，向市場利率貼近，是必然會(huì)發(fā)生的事。

本次下調(diào)

對(duì)我們普通人有什么影響？

①存量房貸利好

對(duì)于背著房貸的人來說，這絕對(duì)是個(gè)利好消息！

過去，有人戲稱，新購房業(yè)主和存量房貸業(yè)主就是處在兩個(gè)平行世界，同人不同命~

對(duì)于新購房者而言，“5·17”新政提出取消商貸利率之后，貸款利率早就已經(jīng)像脫韁的野馬一樣，擺脫了LPR的束縛，不斷下探，6月全國平均新發(fā)放的房貸利率為3.45%，歷史最低水平！

反觀存量房貸業(yè)主，救市的紅利是一點(diǎn)沒吃到，只能眼紅新購房的利率，越來越低...

苦苦等到LPR下調(diào)，才能在重定價(jià)日享受到優(yōu)惠，一年還只有一次機(jī)會(huì)。

今年兩輪累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，按100萬、30年期的房貸算，每個(gè)月可以省下近200塊，一年將近2300+。

不過呢，下調(diào)雖然是好事，但還是有點(diǎn)不夠看。

據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，目前存量房貸的平均利率依然在4%左右，存款利率、理財(cái)產(chǎn)品的回報(bào)普遍低了1個(gè)百分點(diǎn)。

（圖源：新浪財(cái)經(jīng)）

提前還貸，相當(dāng)于「買」了個(gè)4%的理財(cái)產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)賬更劃算。

所以，提前還貸潮又卷土重來了...

②存款利率下調(diào)

當(dāng)整個(gè)社會(huì)的融資成本都在下降，低風(fēng)險(xiǎn)增值工具的利益降低，就是必然。

7月LPR一經(jīng)下調(diào)，2024新一輪降息潮立刻來襲！

向下滑動(dòng)查看

（下拉插件）

四大行宣布，從7月25日起均下調(diào)了人民幣存款掛牌利率——

一年期、兩年期、三年期和五年期人民幣定期存款利率分別下調(diào)至1.35%、1.45%、1.75%、1.80%。

這是因?yàn)椋?strong style="box-sizing: border-box;">存貸款之間是有聯(lián)動(dòng)性的。

銀行吸收儲(chǔ)戶的資金，然后貸出去賺取利差，這是銀行最基礎(chǔ)的盈利模式。

LPR下降，說明銀行放出去的錢收益下降，那么為了維持銀行的息差收益，銀行就會(huì)降低存款利率。

根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，國有大行行動(dòng)后，中小銀行也會(huì)跟進(jìn)調(diào)整，

因此，目前只要存款利率還能達(dá)到2%以上的銀行，都值得存友上車，尤其是中長期存款！

③同樣的利息，需要更多的資金

假設(shè)你需要每月1萬的利息，這筆被動(dòng)收入能讓你實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。

看看利率的變化，對(duì)你的財(cái)務(wù)自由計(jì)劃影響有多大。

利率4%時(shí)，需要300萬資金，

利率3%是，需要400萬資金，

利率2%時(shí)，需要600萬資金，

利率1%時(shí)，需要1200萬資金。

你賺錢的速度，趕得上利率下滑的速度嗎？

所以，在利率下行的大環(huán)境下，當(dāng)下最重要的，是鎖定利率。

給大家推薦個(gè)優(yōu)秀的財(cái)富增值工具——海保人壽鑫璽越增額終身壽，

在利率持續(xù)下行的當(dāng)下，它不僅能夠提供身故保障，還能長期鎖定保單利益、安全穩(wěn)健增值。

大家最關(guān)心的保單利益表現(xiàn)，我們以【30歲男性】為例，看下鑫璽越在不同繳費(fèi)期限下，現(xiàn)價(jià)超過保費(fèi)的時(shí)間以及IRR對(duì)比。

綜合來看，無論哪個(gè)繳費(fèi)版本，鑫璽越的資金“回血”速度、整體表現(xiàn)都很搶眼，在目前的增額壽市場中，黑馬之名當(dāng)之無愧。

如果以30歲男性，5萬*10年交為例：

鑫璽越只要9年，現(xiàn)金價(jià)值就已經(jīng)超過已交保費(fèi)，實(shí)現(xiàn)“回血”。
在保單第30年，鑫璽越的現(xiàn)金價(jià)值達(dá)到1030150 元，凈增值53萬+，IRR約2.86%。
此時(shí)被保人正值60歲，大概率已經(jīng)退休，若是養(yǎng)老金不夠用，可以申請(qǐng)減保從中領(lǐng)取部分現(xiàn)金價(jià)值來改善生活。
若是用不到這筆錢，保單持續(xù)增值，到后期IRR可以達(dá)到2.95%。

整體看來鑫璽越的保單利益表現(xiàn)，還是很不錯(cuò)的。

如果資金充裕，適當(dāng)縮短繳費(fèi)時(shí)間，保單利益則會(huì)“更上一層樓”。

很適合用做長期資金的規(guī)劃工具，比如退休金補(bǔ)充、孩子的教育、婚嫁、創(chuàng)業(yè)等……

遺憾的是，3.0%預(yù)定利率的財(cái)富保障類保險(xiǎn)，恐怕也時(shí)日無多。

根據(jù)媒體爆料，部分公司增額終身壽險(xiǎn)產(chǎn)品將于8月底之前下架，分紅險(xiǎn)產(chǎn)品將于9月底之前下架。

傳統(tǒng)人身險(xiǎn)產(chǎn)品預(yù)定利率或從3.0%→2.5%，
分紅險(xiǎn)產(chǎn)品保證利率上限或從2.5%→2%，
萬能險(xiǎn)產(chǎn)品保證利率上限或從2%→1.75%。

這意味著著，同樣的投入保費(fèi)，保單利益相較調(diào)整前，差距太大了！

3.0%產(chǎn)品，或?qū)⒁蔀榻^版，區(qū)別就是有的產(chǎn)品還有1個(gè)月的存在時(shí)間，有的可能還有2個(gè)月。

可以說，當(dāng)下，存一分錢比賺一分錢更有價(jià)值。

有需求的朋友，點(diǎn)這里預(yù)約>>>保險(xiǎn)咨詢顧問，為你1V1規(guī)劃。

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