樓市重磅消息！房?jī)r(jià)要漲了？

慧擇小馬老師 · 一年前414 人看過(guò)

這兩天朋友圈里的房產(chǎn)中介明顯活躍了起來(lái)。剛開(kāi)年，樓市“春雷”就炸響了！

上周住建部部長(zhǎng)一大早在接受采訪時(shí)，就明確表態(tài)：

首套房要大力支持，首付比、首套利率該降都要降下來(lái)；
二套房要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭，政策得給予支持；
三套房原則上不支持，不給投機(jī)炒房客入市留有空間。

央媽比住建部更直接，晚些時(shí)候也擼起袖子下場(chǎng)，表示：

新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

說(shuō)人話就是——

新房?jī)r(jià)格，連續(xù)三個(gè)月下跌（環(huán)比和同比）的城市，首套房貸利率可以不設(shè)下限（之前首套房最低利率為4.1%）。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，最近3個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市共有38個(gè)，其中不乏天津、廈門、鄭州、武漢、溫州等城市的身影。

我算了一下，100萬(wàn)房貸，30年等額本息情況下，利率每下降0.15%，每月房貸可以少89元左右，總利息能少3萬(wàn)多。

政策出臺(tái)為哪般？

信號(hào)相當(dāng)明顯了，房?jī)r(jià)不能跌。

穩(wěn)房?jī)r(jià)，就是穩(wěn)預(yù)期。

把房地產(chǎn)市場(chǎng)拉起來(lái)，對(duì)今年的經(jīng)濟(jì)尤為關(guān)鍵。

很多朋友應(yīng)該都聽(tīng)過(guò)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的三駕馬車：投資、消費(fèi)和出口。而關(guān)于三駕馬車，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院金融學(xué)的徐遠(yuǎn)教授早前分析表示：

消費(fèi)是“慢變量”，取決于千家萬(wàn)戶的恒常收入，不能指望消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；

出口是“外變量”，世界經(jīng)濟(jì)減速，全球供應(yīng)鏈調(diào)整，雙重壓力下中國(guó)出口難言增長(zhǎng)；

投資是“自變量”，但基建空間不大，制造業(yè)受制于企業(yè)盈利和技術(shù)周期；

房地產(chǎn)成為明年經(jīng)濟(jì)的勝負(fù)手。

就大宗消費(fèi)而言，很難再找到能與房產(chǎn)相媲美的項(xiàng)目。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著鋼鐵、建材、家裝、家電等數(shù)個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，不管是從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、保就業(yè)，還是從促銷費(fèi)來(lái)看，拉動(dòng)房地產(chǎn)都是關(guān)鍵時(shí)刻下的非常手段。

大力支持首套房購(gòu)買，

一是為了刺激那些「還有一定積蓄、未來(lái)收入還沒(méi)被抵押出去的」人群把錢從銀行拿出來(lái)，希望以此來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)；同時(shí)也是為了給后續(xù)的政策留有一定余地。與前兩輪的救市力度相比，這次明顯還沒(méi)有使出全力。

但考慮到人口下滑、城鎮(zhèn)化基本到頂、居民負(fù)債利率高企等因素，再疊加國(guó)際外部環(huán)境的影響，這輪救市的難度更大，可操作的空間實(shí)際上十分有限。

只有等到萬(wàn)不得已的時(shí)候才會(huì)考慮再開(kāi)閘，比如解除限貸限購(gòu)等，把那些被政策限制住的購(gòu)買力釋放出來(lái)。

但這是最后一手、用了就沒(méi)，所以要省著用。

接下來(lái)怎么辦？

樓市行情接下來(lái)會(huì)怎么走？我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)？

就當(dāng)前釋放出來(lái)的政策來(lái)看，我只能說(shuō)想法是美好的。

央媽這次送溫暖，已經(jīng)不是什么新鮮事了，只不過(guò)是剛剛到期的房貸政策的“續(xù)簽”罷了（當(dāng)時(shí)給了-20BP的建議，現(xiàn)在是因城施策自由發(fā)揮）。

其實(shí)從去年年底到現(xiàn)在，LPR已經(jīng)調(diào)整了數(shù)次，持續(xù)在房貸利率端利好購(gòu)房者。至于效果 ——

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站獲得信息來(lái)看，居民新增房貸規(guī)模仍然是呈持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。

希望通過(guò)降低首套房的貸款利率和首付比例，刺激年輕人掏空“6個(gè)錢包”和未來(lái)幾十年的收入來(lái)買房，就跟「發(fā)了一張?zhí)m博基尼50元代金券」的效果差不多。

這招在過(guò)去還能有點(diǎn)效果，因?yàn)榇蠹叶枷嘈盼磥?lái)會(huì)越來(lái)越好。

但現(xiàn)在，一沒(méi)錢，二沒(méi)預(yù)期。

剛需撬不動(dòng)杠桿，也不敢撬杠桿；置換卡在了房子不好出手以及“認(rèn)房認(rèn)貸”的政策；而那些購(gòu)買力極強(qiáng)的炒房客在嗅到苗頭不對(duì)后，早就紛紛選擇離場(chǎng)，把資產(chǎn)變現(xiàn)。

而樓市一直都是買漲不買跌的，在市場(chǎng)持續(xù)萎靡的背景下，大家更多的是觀望情緒。預(yù)計(jì)接下來(lái)開(kāi)發(fā)商還會(huì)繼續(xù)以價(jià)換量。

至于，你問(wèn)我如何應(yīng)對(duì)？

這和買保險(xiǎn)的道理是一樣的，取決于自身需求。

如果你本身就有買房、置換的需求，手頭也有一定的資金，那可以提前準(zhǔn)備起來(lái)。至少手里要有幾個(gè)中介資源、有幾個(gè)備選小區(qū)吧。時(shí)刻感受市場(chǎng)、了解最新的政策。一旦有合適時(shí)機(jī)，那就出手唄，政策給你優(yōu)惠了。自己住的話也不用糾結(jié)那么多，家很多時(shí)候不是用金錢衡量的；

如果你的錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，或者本身覺(jué)得房子可有可無(wú)，租房子住也一樣過(guò)得幸福，那政策再優(yōu)惠，也與你關(guān)系不大。沒(méi)必要被外界信息所擾動(dòng)；

如果你是想投資炒房，那我還是持保留意見(jiàn)，難度太大了。把時(shí)間拉長(zhǎng)，你的房地產(chǎn)投資增速不超過(guò)7%~9%基本等于虧損，折舊成本、持有成本、貸款、通脹以及未來(lái)大概率會(huì)征收的稅款...還不如趁早鎖定份儲(chǔ)蓄險(xiǎn)來(lái)得省心。

我的個(gè)人看法是，一定要量力而行，做好風(fēng)險(xiǎn)管控，不要盲目加杠桿。

寫在最后

危機(jī)的實(shí)質(zhì)，是預(yù)期和信心的危機(jī)。正因如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，也不是房地產(chǎn)單一領(lǐng)域能解決的。

市場(chǎng)真正的復(fù)蘇，需要全社會(huì)各階層，信心和預(yù)期的恢復(fù)，這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題。

現(xiàn)在大家都在過(guò)冬。大部分人都是以一種“茍著”的心態(tài)應(yīng)對(duì)未來(lái)，具體體現(xiàn)在超額儲(chǔ)蓄、提前還貸、資產(chǎn)置換、消費(fèi)收縮等等。

根據(jù)今年的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年1-11月，居民部門新增存款14.9萬(wàn)億，預(yù)計(jì)2022年全年居民部門新增存款或超過(guò)16萬(wàn)億，大幅高于往年水平（2019、2020、2021年分別為9.7萬(wàn)億、11.3萬(wàn)億和9.9萬(wàn)億）。