父母把房子送給你，千萬別要！

大家都在討論房子，降房價、0首付、再降息。

房子，中國人都愛買。

安居樂業(yè)，第一步是要先買個房子，安定下來。

我國的城鎮(zhèn)居民，70%都有自己的房子，有些家庭還不止一套。

（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，澤平宏觀） 

前幾天聽說一個故事，一個重慶姑娘，爺奶過逝留下2套房，父母手上2套房，姑娘自己買了1套房。

30幾歲，未來手上可能有5套房子的產(chǎn)權(quán)，簡直人生贏家。

但是問題來了：作為子女，真的能輕松拿到長輩的房產(chǎn)？

勸大家一句，父母給的房子，千萬別急著要，搞不好多掏十幾萬冤枉錢。

過戶方式?jīng)]選對，多花十幾萬

現(xiàn)在父母過戶房產(chǎn)給孩子，主要有3種方式：繼承、贈與和買賣。

每種方式，都不能白給，得交一些錢。

沒錯，即使房子是父母自愿送的，子女也要給錢。

3種過戶方式的主要費(fèi)用，給大家整理到表里了。

*不同地方的稅率會有所不同，具體要根據(jù)當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行計算。

舉個栗子??

假設(shè)A有一套95㎡、價值300萬元的普通住宅，滿五唯一，要把房子過戶給兒子B。這套房是B的首套房。

（*滿五唯一：該省份內(nèi)，登記在房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)里的只有這1套房子，且這套房子產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)滿5年）

那么，過戶需要的費(fèi)用：

*繼承的公證費(fèi)，按普遍的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2%來計算；贈與的按0.5%計算。

這樣看下來，繼承需要繳納的費(fèi)用最少。

但補(bǔ)充一個冷知識，繼承或受贈的方式獲得的房產(chǎn)，雖然一開始不用交個稅。

但后續(xù)子女想要賣掉，這個房子如果不是滿五唯一，是要再交個稅的。

個稅費(fèi)用=(計稅價格-原值-契稅-相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%

就是父母買時價格和子女賣時價格的差額，再減去一些費(fèi)用，剩余的值×20%。

這就是一筆不小的錢了，

過去10年里，很多地方的房產(chǎn)，不說10倍，翻個1倍總是有的。

100萬買入，賣的時候值200萬，個稅就要交個10+萬，肉疼……

綜合來看，多數(shù)時候的過戶成本，贈與＞繼承＞買賣

很多人以為成本最少的贈與，其實(shí)需要花的錢最多。

爸媽的房子，未必都是你的

繼承房產(chǎn)，不僅是錢的事，更重要的是產(chǎn)權(quán)問題。

不少獨(dú)生子女覺得，爸媽的房子不留給自己，還能給別人嗎？

還真不一定。

說個真實(shí)的事。

小郭是獨(dú)生子，父母在09年的時候，50多萬買了一套房子，房產(chǎn)證上寫父母的名字。

13年的時候，父親過世；17年，母親也去世了。

小郭就想把房子過戶到自己名下。

結(jié)果姑姑卻找上門來，說這個房子也要分她一份。

原來，父親去世的時候，奶奶還在世。

在小郭的父母沒有立遺囑的情況下，房子作為父親的遺產(chǎn)，奶奶也有部分份額。

奶奶去世之后，她名下的份額，就均分給了她的3個孩子（大伯、姑姑、爸爸），姑姑能分到1/18。

除非大伯和姑姑，自愿放棄繼承。否則小郭沒辦法繼承這套房子的全部份額。

自己爸媽掙錢不容易，半輩子積蓄辛苦買的房子，最后還要分出去一部分，擱誰心里都會堵得慌。

所以，父母替子女提前規(guī)劃好財產(chǎn)的繼承方式，很有必要。

怎么能繼承爸媽的全部房產(chǎn)？

開頭說的3種過戶方式，一般都能拿到父母房產(chǎn)的全部份額：

1、父母在生前，通過贈與/買賣的方式，把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給子女。

2、父母訂立遺囑，指定子女繼承自己將來去世后所遺留的全部房產(chǎn)。

只要在贈與/立遺囑的時候，明確了房產(chǎn)的歸屬人。

或者在子女婚前完成房產(chǎn)買賣。

即使子女離婚，這個房子一般還是屬于個人財產(chǎn)，不會被分割。

看起來很完美，實(shí)際上還有1個潛在風(fēng)險。

因?yàn)橐陨?種方式，無論哪種，父母或早或晚都會失去了對房產(chǎn)的控制權(quán)。

7月份的時候，有這么一條熱搜：

高某年約40歲未婚，去年因病去世，生前他立下遺囑：

將名下價值400萬元的房產(chǎn)、100萬元的存款及一輛奔馳汽車，全部贈與交往一年的女友王某。

女友逼著高某年邁的父母要產(chǎn)權(quán)，還把高某父母告上了法庭。

想想高某的父母，有多心寒。

房產(chǎn)是他們掏空了半輩子積蓄買的，兒子是花半輩子養(yǎng)大的，轉(zhuǎn)身都給別人做了“嫁衣”。

雖然最后房產(chǎn)保住了，但奔馳汽車和存款歸王某，高某父母還要向王某支付補(bǔ)償金60萬元。

所以，提醒一點(diǎn)，有些子女是會“敗家”的。

很多有錢人做資產(chǎn)傳承，除了上面說到的3種方式，也會借助2種保險，來給自己的財富傳承“打補(bǔ)丁”。

部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，給子女做儲蓄保單。

自己做投保人，指定子女做受益人，什么時候開始領(lǐng)，領(lǐng)多少錢也約定好。

即使自己不在了，或者事業(yè)中途出了什么變故，孩子的教育、養(yǎng)老問題，也有兜底。

父母生前，牢牢把控好資金，中間就算有變化，也可以及時更改。

父母給自己買增額終身壽險，指定子女為受益人。

被保人身故后（父母），子女能拿到高額的現(xiàn)金賠償。

這也是資產(chǎn)傳承的一種好方法。

綜上來看，用這兩種保險，來處理一部分傳承問題。

一方面，子女不用再額外交什么費(fèi)用。

另一方面，所有權(quán)清晰，不用擔(dān)心和其他人分割。

省心省事，不需要立遺囑、不需要做公證，只要做好受益人指定就好。

而且，保單算是隱形財富，不像房產(chǎn)那么顯眼，不容易被人盯上。

除了家族信托之外，也就保險能做到了，也難怪有錢人愛買。

（來源：《平安銀行私人銀行家族傳承數(shù)據(jù)報告》）

給大家總結(jié)一下，今天聊了幾個房產(chǎn)/資產(chǎn)傳承的重點(diǎn)：

1、房產(chǎn)過戶，以買賣的方式，一般費(fèi)用最低

2、父母最好在生前，就立好遺囑，明確房產(chǎn)的繼承人，避免繼承過程中的糾紛

3、除了房產(chǎn)之外，年金險和終身壽險做資產(chǎn)傳承有獨(dú)特的優(yōu)勢

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